不動産業界が考えるスタートアップ支援施設の工夫や在り方とは

　トヨタグループの東和不動産は、インキュベーション施設「axle（アクスル）御茶ノ水」の開業1周年を記念したオンラインイベント「Connected 45°（コネクティッドフォーファイブ）#1」を6月7日から11日の5日間にわたって開催した。東京都千代田区神田小川町で2020年5月7日にオープンしたaxleは、新しい産業創出に向けたプロジェクトを生み出す場として運営され、記念イベントは「出会い」と「交流」を加速するプログラムを同所から連日配信した。

　初日の6月7日は「不動産業界が考える今後のインキュベーション施設の在り方」と題したパネルディスカッションが催された。スタートアップ支援やオープンイノベーションを主導しようと不動産会社がシェアオフィスやコワーキングスペースを運営する中で、コンセプト作りの工夫や施設を盛り上げる取り組み、今後の施設の在り方を話し合った。

　登壇したのは、渋谷スクランブルスクエア SHIBUYA QWS（渋谷キューズ）エグゼクティブディレクターの野村幸雄氏、福岡地所 Fukuoka Growth Next（FGN）事務局長の内田雄一郎氏、三菱地所 xTECH（クロステック）運営部の堺美夫氏、東和不動産 axle御茶ノ水運営担当の平沢靖聡氏――の4人。インキュベーションデザイナーの神頭志津子氏がモデレータを務め、各施設が目指すものの説明からパネルディスカッションが進行した。イベントの模様を紹介する。

シード期のスタートアップにフォーカス

　野村氏は2001年に東急電鉄に入社。14年から都市開発事業本部渋谷開発事業部で「渋谷スクランブルスクエア」（東京都渋谷区渋谷）を担当。18年に会社となった渋谷スクランブルスクエアに出向し、プロジェクトマネージャーとしSHIBUYA QWSの開業と運営に携わっている。渋谷スクランブルスクエア東棟15階にある約2600平方メートルの施設は、何もないところから新事業を立ち上げる「ゼロイチ」のプレシードからポストシード、アーリーステージのスタートアップを応援。社会実証「PoC（Proof of Concept：概念実証）」や、都市再生特区として大学との連携したクリエイティブ人材の育成にも力を入れる。

　施設は「Scramble Society（スクランブル・ソサエティ）」を掲げ、渋谷の街のようにダイバーシティ（多様性）なコミュニティーづくりを目指す。QWSの名称は「Question with sensibility（問いの感性）」の頭文字からで、「問い」を起点にオリジナルプログラムを作って新たな価値創出を目指す。19年11月開業し、1年目に活動したプロジェクトは76で、現在37プロジェクトが活動中。実施イベントは初年度437回。

野村氏（以下、敬称略）：QWSで3ヵ月に1回開く「QWSチャレンジ」プログラムに応募して採択されると、3ヵ月無償で施設を提供する。中高生、大学生からリタイヤした方まで幅広い方から40前後の応募があり10前後を採択する。今、7期生が活動し始めた。社会を良くしていくソーシャルアントンプレナーが多く、アートやサイエンスなど幅広い方が来てくれている。QWSチャレンジは、ゼロイチは資金的に余裕がなく、会費や施設料を払うのは厳しいので無料で最初のきっかけをつくってあげた。プロジェクト同士を結び付けるとアメーバー状に発生し、どんどん勝手につながって新しいプロジェクトが生まれている。

福岡市内の他のコワーキング施設と連携

　福岡出身の内田氏は、地元デベロッパーの福岡地所でオフィス・商業テナントの運用、再開発事業に従事し、17年から創業支援事業のFukuoka Growth Next（FGN）を企画・立案してチームを編成。インキュベーションマネージャーを経て19年5月から事務局長として福岡・九州の地場企業とスタートアップを結び付ける伴走型支援を行なっている。

　福岡地所は市内でオフィス35棟やショッピングモール「キャナルシティ博多」、ホテルなど運営。創業支援事業はオフィスビルの将来顧客を育てるためだ。スタートアップ支援施設のFGN（福岡市中央区大名）は築92年の廃校（旧大名小学校）を利活用したもので、購入ではなく福岡市から借りており、半官半民で公共性が強い。グロースピッチは毎月1回以上開く。スポンサー企業には寄付型の協賛は断り、新規事業部や経営企画部との協業を要請。ゼネコンやメディア、銀行などが参加する。

内田氏（以下、敬称略）：福岡市内に35ヵ所あるコワーキング施設でFGNは末端にあり、「マンションから出てきたばかりの人はおいで」という施設だ。行政と一緒にやっておりニュートラルな立ち位置で、市内コワーキング施設と連携している。コロナ感染防止対策をFGNが最初に（行政から）キャッチしてメッセンジャーで周知したり、市内のコワーキング施設の冊子を作ったりした。FGNでできないイベント規模なら他の施設に振る。また、福岡市は歩道など公開空地で実証実験をやらせてくれる。行政担当者は「そんな面倒なことは……」となりがちだが、市のセクションは達成ノルマがあるので伴走する。

スタートアップとメガバンク、日銀、金融庁が大手町で出会う

　堺氏は、02年に三菱地所に入社し、丸の内再開発や不動産投資運用業務を経て07年にニューヨークのロックフェラーグループに出向。12年に帰国し、ビル営業部企画チームで大手町ビル（東京都千代田区大手町）の「FINOLAB（フィノラボ）」や「Inspired.Lab（インスパイアードラボ）」を企画し、東京大学の「FoundXプロジェクト」を担当。三菱地所は4つのスタートアップ拠点を持ち、07年に丸の内の「新丸の内ビルディング」で「EGG JAPAN」、15年に大手町の「大手町フィナンシャルシティグランキューブ」で「Global Business Hub Tokyo」を設け、堺氏が所属するxTECH運営部が所管する。

　「大手町ビル」は1958年竣工と三菱地所で最も古いが、100年ビルを目指して大規模なリノベーションを施し、ビル東側に「LABゾーン」を設けて「イノベーションが起こるビル」にした。JA（農業協同組合）の「AgVenture Lab」、統合業務ソフト大手のSAPジャパンの「SAP Leonardo Experience Center Tokyo」などが集まる。LABゾーンで中核となっているが、FINOLABとInspired.Labだ。「フィンテック」が「何それ？」だった16年にFINOLABを開設。19年にAI（人工知能）やディープテックのスタートアップや大企業の新規事業部を集めてInspired.Labを設けた。

堺氏（以下、敬称略）：結果的にずっとスタートアップやアカデミアに携わり、気づいたら10年たっていた。大手町や丸の内はメガバンクが拠点を構え、FINOLABを立ち上げた当時は「スタートアップが大手町？」状態で、社内でも「大丈夫か」と言われたが、そこを乗り越えた。FINOLABを作ったことで、スタートアップが持つテクノロジーで必然的に場とコミュニティーが生まれ、メガバンクや日銀、金融庁の人たちと出会える。そこからテクノロジーやプロダクトが生まれてみんなが幸せになり、新しい産業が速く生まれるのではないか。

大学が近い御茶ノ水・淡路町の土地柄にパワーがある

　平沢氏は、ゼネコンや大手設計事務所を経て09年に東和不動産に。各社で現場の技術支援や大規模開発マネジメント、不動産購入の企画・運営を経験。廃校になった旧那古野小学校を活用したインキュベーション施設「なごのキャンパス」と、axle御茶ノ水（東京都千代田区神田小川町）の企画・開発を担当し、axleでは運営メンバーとして各種イベント企画や、大企業とベンチャー企業とのコミュニティー形成に奮闘する。

　東和不動産はトヨタグループ17社の1社で不動産を担い、axle御茶ノ水は、東京で初めて所有したビル第1号だ。1966年に中央大学の学生会館として整備され、その後にトヨタ自動車の御茶ノ水寮となった施設を19年に購入、リノベーションして20年5月にオープンした。axleのコンセプトは「Connected Industries Space」。コンセプトを車の車軸に重ね合わせてぐるぐる回すことから「アクスル」と名付けた。秋の運動会や日本酒祭りなど交流に力を入れ、5月から成長加速プログラムを運営するスタートアップスタジオのSpirete（スピリート）と組んで施設運営を強化した。

平沢氏（以下、敬称略）：axleは後発組で、みなさんの施設を横目で見て勉強しながらやっている。1年たって土地柄はものすごく出ると感じる。渋谷は先輩が後輩を指導するのがすごくて、それが渋谷の文化だし、福岡はすごくまとまっていて、ほかのコワーキングと一緒にひとつの冊子にして案内で配るなんて考えられない。差別化ではなくて共創、一緒にどうやって成長してやっていくのかがインキュベーションにあり方だと思う。

デベロッパーがスタートアップのランドマークを作る

神頭氏（以下、敬称略）：フィンテックがこれだけ速く浸透したのは、丸の内に作られたFINOLABの貢献が大きいのではないか。

堺：多少、後付けで結果的に「はまった」のはある（笑）。農業中央金庫も大企業も温度差はあったけれど、「スタートアップと何かやりたい」というのがあった。たまっていたマグマをちょっと取り除いて解放してあげただけかもしれない。

内田：前からコワーキング施設はあったけれどカラーが出てなかった。三菱地所の（大手町ビルに）FINOLABができるとランドマーク（目的地）になる。そういうことをデベロッパーはやっていかなくてはいけない。メガバンクは結構なかでやっていて、（外に）出した時のパワーがすごい。スタートアップからすると、メガバンクと出会えないし、話も聞いてもらえないが、こうした施設があると、そこに行けば会える。非常にいいと思う。

野村：（地域で）役割が違い、渋谷、丸の内、日本橋と特色があり、競合はいっさいないと思う。QWSのプロジェクトで、フィンテックや金融系に絡むがあれば三菱地所や三菱銀行のプログラムを紹介し、ヘルスケアだったら三井不動産とか日本橋を、ものづくり系ならDMM.make AKIBAの秋葉原。それぞれが有機的に助け合いながら、そのプロジェクトやスタートアップが一番花開いて成長できるところはどこなのかと盛り上げる。日本はこのままだと沈没してしまうので。

堺：このイベントの前にZoomで打ち合わせがあってaxleを使い、スタッフに気持ちのいい対応をされた。御茶ノ水・淡路町の土地柄にもパワーがある。大学も近いので、どんどんいい味が出てくる。

平沢：ありがとうございます。axleもパクらせていただいたものはたくさんある。FGNのある旧大名小学校にある「awabar fukuoka」（泡専門スタンディングバー）は、見た瞬間に（axleでも）バーを作ろうと思った。今2階の入口にバーがあり人気です。

列車倉庫跡地を再開発したフランス「Station F」を縦にする

神頭：オフィスやワークスペースはこれからどのようになっていくでしょうか。ボストンやシンガポール、ロンドンではエリア全体でインキュベーション施設を模索している。

内田：フランス「Station F（スタシオン・エフ）」（2017年6月にパリ市内でオープンした世界最大級のインキュベーション施設）は列車倉庫跡地にあり、ルイヴィトンやアマゾン、マイクロソフトなどナショナルブランドの新規事業部とスタートアップがいる。イベントフロアや全員が使えるレストランもあり、将来のオフィスはStation Fが縦（のビルに）になったものが正解ではないか。

　最近（コロナ禍で）オフィスの空室率が上がり、若手の企業は商業施設にオフィスを移転する。今までと同じような四角いビルを作ってもダメじゃないか。（博多の）天神で作ろうとしているビルも共用部をシェアして、axleにあるキッチンやバーがあってもいい。5階と7階のテナントがオープンイノベーションで融合し、9階と10階の人が“結婚”したりする。新しい施設の形は「Station Fの縦版」になっていくと思う。

野村：そう思う。私も2015年にヨーロッパを回り、ドイツのベルリンの施設ではアウディとポルシェが同じフロアで区画がないのにデザインチームが入っていた。知的財産やデザインは企業にとって最も大事なのに平場でやっている。そのぐらいオープンだった。

　これからは「個の時代」で企業に属していてもプロジェクト単位で離合集散して働き方が変わっていく。人と人が出会い、熱量を伝える場が必要なので、オンラインが発達してもオフィスはなくならない。ただひとつの組織で固まっているのはなくなるのではないか。

リアルとオフラインを使い分ける企業に対応する施設を

堺：ある程度リモートで（仕事が）できることが分かった上で、リアルなオフィスをうまく使う企業が出てくる。（米金融大手の）JPモルガン・チェースが米国の従業員全員にオフィスに復帰せよとメッセージを出した。その方が組織として力が出る。そうしたリーダーシップを取る企業が勝つのだと思う。

神頭：多様な働き方に変わっていくなかで、インキュベーション施設はどんなオフィスを提供していきますか。

堺：FINOLABやInspired.Labはジャンルで言えばフレキシブルオフィスになる。FINOLABに「日銀や金融庁のような普段会えない人が来る」という理由付けのフレイバーが大事だ。B2C（企業と一般消費者の取引）で若者向けとなると渋谷は強い。QWSがうらやましい。

平沢：オフィスは仕事の生産性を上げるためにある。働き方や業種が多種多様ななかで、どんな種類のオフィスを（デベロッパーが）用意してあげられるか。クリエイティブな仕事なら集まってホワイトボードと個室でとなるが、東京では雑念があるので空気のいい場所でワーケーションもある。私は在宅で2日いるとメンタルがやられてしまうので出社しないとダメ（笑い）。ケースバイケースで変わってくるのではないか。

堺：メンタルケアやウェルネス、シェアする仕組みは間違いなく未来は増える。平沢さんが「寂しくなる」という気持ちは絶対にあるので、共用部の1階には単純に店舗があるのではなく、「暮らしながら働く」のに近いウェルネスが今後来るのではないか。

本社とスープの冷めない距離がイノベーション生む

神頭：みなさんは本社に席があるのですか。

堺：席はありますが、FINOLABやInspired.Labに打ち合わせに行くと居心地がいい。でも本社にも寄るようにしないといけない。

野村：出向なので本社に机はない。スープの冷める距離がちょうどいいです。企業のイノベーションは、本社よりも少し離れたところで生まれるのが多いのではないか。本社で根回しすることもたくさんあるけれど、それ以外はいろいろな人と出会えて刺激がもらえる場所にいたほうが発展性がある。

内田：インターン説明会を去年からコワーキングのオープンフロアで開いたら、学生が「なんか楽しそう」となり、今の若い子には大事だ。だけど本社はカチッとしています。

業界が要求する施設仕様に応えるのがデベロッパー

　続いて、オンラインで寄せられた質問に登壇者が答えた。

――入居するベンチャーは施設のどんなところを気に入っていますか。

内田：伴走型支援です。スポンサー企業の28社にアクションを起こしたいと言ったら、メンタリングをして内容をブラッシュアップしてから一緒に企業の経営企画部などのセクションにつなぐ。他の施設より強めにやっている。評判がよくてFGNに入りたいという声がある。

堺：FINOLABはフィンテックなのでセキュリティーは厳しくして、「FISC（フィスク）安全対策基準」（金融機関の情報システム向け安全対策基準）に準拠している。3人のスタートアップが金融庁のライセンスが取りたい場合、FINOLABに来れば4人の小部屋でライセンスが取れるセキュリティー要件を満たす。スタートアップが個別に用意するのはかなりしんどく、ハード面ですごく気に入られている。その産業特有のリクワイアメント（要求仕様）をハード（設備）に落としていくのはデベロッパーがやらなくてはいけないことだ。

平沢：先ほど堺さんからお褒めの言葉をいただいたが、コミュニティーマネージャーが丁寧な運営をしていて評価されている。

野村：コミュテーマネージャーのポストは6～8ぐらい用意して常駐する。プロジェクトをつなげ、壁打ち（話の聞き役）になったり伴走したりする。

内田：コミュニティーマネージャーだけがテナントの課題を持っているのではなく、事務局でシェアしないといけない。さらに情報が集まり解決する。

堺：情報をシェアするテクノロジーでは（ビジネスチャットツールの）「Slack」などシェア しやすいものが増えてきており、ありがたく使い倒している。

――インキュベーションを単発ではなく連鎖させていく秘訣は。

野村：スタートアップがQWSを選ぶのは、社内や自分のネットワークで出会えない人に出会えるから。（デジタルネイティブの）「Z世代」とアーティストやエンジニアがいて、中高生がAR（拡張現実）を作ろうとプログラミングを学んでいるが、コンテンツは作れない。そこでアーティストやクリエイターを紹介する。プロジェクト同士をつなぐことで連鎖的にプロジェクトは生まれていく。

内田：スタートアップが抱えているものをどんどん吐き出せる場所をつくってあげるのがコミュニティーマネージャーや私たち運営者側の課題ですね。

いかに日本を元気にするか、エリアの特性活かして役割分担

　最後にそれぞれが今後の抱負を語った。

平沢：それぞれ苦労していろいろなノウハウが積み上がってきている。ぜひそれをシェアしながらいい物を作って日本をよくしていきたい。

堺：4施設はそれぞれ特色があるが、共通しているのは日本の未来がより明るくなるようにということ。いい形で連携していけたら面白い。

内田：不動産デベロッパーが運営するコワーキング施設は同じ課題を持っているが、ほかのイベントではあまり分からないことがある。次は博多でやりましょう。

野村：もはや都市間競争とかデベロッパー同士が競争している場合じゃない。世界に比べて日本がかなり地盤沈下している状況では、いかに日本を元気にして競争力をつけていくかが大事だ。エリアごとの特性や強みがあるので役割分担しつつ、時に協力しながら一緒に日本を盛り上げていきたい。

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