【品川シーサイドエリア】鑑定評価額424億円、東京Aグレードビルと300室ホテルに投資。想定利回り年4.0%
PR TIMES
三井物産デジタルAM（株）/ALTERNA（オルタナ）
オフィス階層部分の安定稼働と、ホテル運営利益に連動した完全変動賃料によるアップサイド期待を両立
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（以下「当社」）は、当社が提供するオルタナティブ投資サービス「ALTERNA（オルタナ）」において、「三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス＆ホテル～（譲渡制限付）（*1）」を公開し、募集を開始したことをお知らせします。本商品は、当社と大和証券株式会社による共同募集となります。
投資対象は、東京都品川区東品川四丁目に所在する大規模複合ビル「品川シーサイドイーストタワー」。鑑定評価額は424億円（*2）、東京Aグレードビル（*3）と300室のホテルからなる物件です。
オフィス階層は上場企業及びそのグループ会社のみで構成され（2026年5月末時点）、直近約5年の平均稼働率は約98.5%（*4）。ホテル階層の賃料はホテル運営利益に連動する完全変動型で、運営パフォーマンス向上の取り込みが期待できます。好調な東京オフィスマーケットを背景に、 東京Aグレードビルへ10万円から投資できる機会をぜひご活用ください。
案件詳細ページ
都心3区対比で投資妙味のある東京Aグレードビル。好調なオフィスマーケットの流れを取り込む
オフィスは、不動産投資の中でも代表的なアセットクラスの1つです（*5）。足元の東京オフィスマーケットは、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）を中心に空室率の低下と賃料上昇が進展しています。
本物件は、都心3区（千代田区、中央区、港区）に近接したエリアに所在。基準階面積は1,245.14平方メートル （約377坪）と、一定規模のフロアを必要とするテナントニーズに合致しています。
また、建築費は人件費・建築資材の影響から上昇傾向で推移しております。加えて「東品川・大森・蒲田」エリアの賃料は、東京Aグレードビルの賃料と連動して推移。賃料水準は、2023年を底に上昇基調に転じています （*6）。
上場企業をメインとした安定したテナント構成・直近約5年平均稼働率約98.5%の安定稼働と賃料上昇ポテンシャル
オフィス階層の入居テナントは、上場企業及びそのグループ会社のみで構成され、本社・支社機能の拠点として利用されています（*7）。2021年からの直近約5年間の平均稼働率は約98.5%と、安定稼働を維持しています。
足元のオフィスマーケットの好調さと本物件の競争力を背景に、オフィス階層の平均賃料単価（*8）は上昇基調で推移しています。入居テナントの契約賃料には、マーケット賃料（*9）との一定のギャップが確認できます。今後の各テナントの契約更新時やテナント入れ替え時における賃料上昇が期待できます。
完全変動賃料の300室ホテル階層部分によるアップサイド期待
ホテル階層には、ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社が展開する「ロワジールホテル 品川シーサイド」（総客室数300室）が入居しています。本ホテルは2021年12月にリブランドオープンした宿泊主体型ホテルで、シモンズ社製ベッドの全室導入や高層階の眺望、ビジネス利用に適した広めのデスクなど、立地特性に合わせた設備を備えています。
ホテル事業者との間では、ホテル運営利益（GOP：Gross Operating Profit）（*10）に連動した賃料を支払う定期建物賃貸借契約を締結しており、ホテル運営パフォーマンスの向上を直接取り込める仕組みです。
交通拠点としての立地特性から、国内ビジネス需要を中心に、インバウンドも含めたレジャー需要も取り込むバランスの取れた宿泊客構成となっています。リブランド開業後、好調なホテルマーケットを背景に、運営パフォーマンスは順調に向上しています（*11）。今後のビジネス需要・観光需要の拡大局面において、さらなるパフォーマンス向上が期待できます。
都心主要エリアに近く、広域アクセス性を兼ね備えたエリアに所在
本物件の最寄駅は東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅。徒歩約2分と利便性に優れた立地です。最寄り駅から「渋谷」駅まで約13分、「新宿」駅まで約18分と、主要ビジネス・商業拠点への都心アクセス性に優れています。
新幹線停車駅である「品川」駅や羽田空港へのアクセスも良好で、広域移動にも便利な立地です。物件前のロータリーからは羽田空港行きのリムジンバスが発着しています。
品川周辺エリアでは、南北線延伸（2030年代半ば）やリニア中央新幹線の開通、JR東日本グループによる「広域品川圏」構想（TAKANAWA GATEWAY CITY、OIMACHI TRACKSの2026年3月開業を含む）など、各種大型プロジェクトが進捗しています（*12）。エリアの将来発展による更なる利便性向上が期待されます。
商品概要
商品名： 三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス＆ホテル～ （譲渡制限付）
発行口数：400,000口（当社取扱分／別に大和証券株式会社取扱分1,340,000口、合計1,740,000口）
投資金額： 10万円～（*13）
運用期間： 5年0ヶ月（2031年8月償還予定） （*14）
募集有価証券の種類： 受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券）
予想分配金利回り： 年4.0%（税引前・年率換算）（*15）
信託受託者： オルタナ信託株式会社
ブロックチェーン基盤： Progmat
アセット・マネージャー： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
取扱会社： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社、大和証券株式会社
「三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス＆ホテル～ （譲渡制限付）」徹底解説セミナーを開催（7/31）
本案件の公開に合わせて、案件の詳細やオフィス・ホテルマーケットへの投資などについて解説するセミナーを開催します。ぜひご参加ください。
日時： 2026年7月31日（金）19:00～20:00
参加費： 無料
視聴方法： Zoomウェビナー
視聴リンク：https://us06web.zoom.us/j/89313894792
講師： 丸野宏之（三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役）
セミナー詳細
※当社は本セミナーにおいて、当社サービス、商品について金融商品の勧誘、取引の推奨、売買の提案等をすることがあります。
※配信プラットフォームの上限により、定員を超えた場合は入室いただけない可能性がございます。あらかじめご了承ください。
100名様にホテル宿泊券が当たる！オルタナ購入特典のご案内
本案件をご購入の上、エントリーしていただいたお客様の中から、抽選で以下の特典を進呈いたします。
【100名様】ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツグループ ホテル宿泊利用券（1万円分）
キャンペーン詳細
ALTERNA（オルタナ）について
オルタナは大都市の大型不動産や、物流施設を初めとしたインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST：セキュリティトークン）を活用することで、今まで個人投資家にはアクセスが難しかったさまざまな安定資産*へ、10万円からの小口単位で、個別投資を実現。個人投資家のみなさまに新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。
公式サイトはこちら
公式サイト：https://alterna-z.com/
公式LINE：https://tiny.alterna-z.com/line
公式X：https://x.com/ALTERNA_mdm
公式Instagram：https://www.instagram.com/alterna_mdm/
公式YouTube：https://www.youtube.com/@ALTERNA_mdm
事業拡大に伴い採用活動を強化
当社では業容拡大に伴い各ポジションの採用活動を強化しています。
ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお願いいたします。
採用ページ：https://jobs.corp.mitsui-x.com/
公式LinkedIn：https://www.linkedin.com/company/mitsui-x/
会社概要
当社は不動産・インフラなどオルタナティブ資産の取得・運用、さらにそれらを裏付けとしたデジタル証券の受託、販売を一気通貫で展開しています。
AIをはじめとしたデジタル技術を活用し資産運用の様々な「負」を解決するとともに、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。
商号：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
本社：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者：代表取締役社長 上野 貴司
設立：2020年4月1日
資本金：30億円（資本準備金を含む）
業登録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
宅地建物取引業：東京都知事（2）第105400号
加入協会：日本証券業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 資産運用業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
公式note：https://note.com/mitsui_x
本件のお問い合わせ：pr@mitsui-x.com
本文注釈
*1）本商品は三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです
*2）鑑定評価額はいずれも2026年6月30日時点
*3）「東京Aグレードビル」は、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が設定した東京都内18エリアに所在するビルのうち、延床面積30,000平方メートル 以上、基準階面積1,000平方メートル 以上、1990年竣工以降に該当する物件を指します
*4）2021年6月から2026年5月までの平均稼働率。稼働率は賃貸面積÷賃貸可能床面積合計で算出
*5）J-REIT保有物件の用途別比率で最大がオフィス（2026年5月末時点、取得価格ベース）。出所：ARES J-REIT Databook
*6）出所：一般財団法人建設物価調査会「建築物価 建築費指数」、ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成「オフィスマーケットレポート」を基にアセット・マネージャー作成。賃料水準は、四半期ごとに各エリア内にて抽出したサンプルビルについて、1フロア程度の成約面積に対してジョーンズ ラング ラサール株式会社にて想定した成約賃料水準を調査し作成しております。フリーレント等のインセンティブは含みません。予測値は、以下の手順で算出しています
1.今後の新規供給計画を積み上げ、新規供給面積を算出
2.新規供給面積に対して創出される新規需要面積を算出。新規需要面積は、過去の実績値やGDP予測値、新規供給計画の成約状況などに基づいて算出
3.新規供給面積と新規需要面積に基づき、空室率の予測値を算出。空室率に基づき、賃料の変動率を算出し、賃料水準に落とし込み
*7）「上場企業及びそのグループ会社」とは、入居テナントが、証券取引所（国内外を問いません。）に上場している会社又はその完全子会社及び連結子会社（間接保有による子会社を含みます。）である場合をいいます。2026年5月末時点
*8）「平均賃料単価」は、オフィス部分の月額賃料合計÷オフィス部分の賃貸面積合計（ただし、いずれについてもシェアオフィスとして利用しているエンドテナントが賃借している部分を除きます。）で算出した各年の年平均（2026年5月については、同年1月から5月までの平均、2026年7月については、2026年5月に算出した数値に同年6月1日から7月24日までの間で契約締結済みの賃貸借契約（契約開始前の場合も含みます。）の賃料を反映した平均を記載しています。）になります
*9）「マーケット賃料」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が作成した「オフィスマーケットレポート」に記載された、投資対象不動産に関して、周辺競合物件の想定新規賃料水準やマーケット環境等を総合的に勘案の上で査定された2026年6月時点における想定新規賃料水準（共益費を含みます。）をいいます。かかる数値は、一定のレンジをもって算出されており、かつ、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません
*10）ホテル運営利益（GOP）とは、ホテル売上高からホテル運営にかかる営業経費（売上原価、人件費、保険料、賃借人負担分の管理・更新・修繕費用等）を差し引いた金額をいいます
*11）過去の実績に関する記載です。将来の動向や本受益権の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
*12）南北線の延伸及びリニア中央新幹線の開通は、公表されている計画に基づく記載であり、確定した事項ではありません。開業時期等は今後変更される可能性があります
*13）法人のお客様は最低投資金額が異なります
*14）アセット・マネージャーが受益者の利益に資すると判断した売却機会を得た場合、2026年8月31日以降に対象不動産（信託受益権）を早期売却する場合があります。また、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討し、2032年8月31日までを限度として運用期間を延長する場合があります
*15）税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません
ディスクレーマー
※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※リスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ当社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他、指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。
※当社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。
足元のオフィスマーケットの好調さと本物件の競争力を背景に、オフィス階層の平均賃料単価（*8）は上昇基調で推移しています。入居テナントの契約賃料には、マーケット賃料（*9）との一定のギャップが確認できます。今後の各テナントの契約更新時やテナント入れ替え時における賃料上昇が期待できます。
完全変動賃料の300室ホテル階層部分によるアップサイド期待
ホテル階層には、ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社が展開する「ロワジールホテル 品川シーサイド」（総客室数300室）が入居しています。本ホテルは2021年12月にリブランドオープンした宿泊主体型ホテルで、シモンズ社製ベッドの全室導入や高層階の眺望、ビジネス利用に適した広めのデスクなど、立地特性に合わせた設備を備えています。
ホテル事業者との間では、ホテル運営利益（GOP：Gross Operating Profit）（*10）に連動した賃料を支払う定期建物賃貸借契約を締結しており、ホテル運営パフォーマンスの向上を直接取り込める仕組みです。
交通拠点としての立地特性から、国内ビジネス需要を中心に、インバウンドも含めたレジャー需要も取り込むバランスの取れた宿泊客構成となっています。リブランド開業後、好調なホテルマーケットを背景に、運営パフォーマンスは順調に向上しています（*11）。今後のビジネス需要・観光需要の拡大局面において、さらなるパフォーマンス向上が期待できます。
都心主要エリアに近く、広域アクセス性を兼ね備えたエリアに所在
本物件の最寄駅は東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅。徒歩約2分と利便性に優れた立地です。最寄り駅から「渋谷」駅まで約13分、「新宿」駅まで約18分と、主要ビジネス・商業拠点への都心アクセス性に優れています。
新幹線停車駅である「品川」駅や羽田空港へのアクセスも良好で、広域移動にも便利な立地です。物件前のロータリーからは羽田空港行きのリムジンバスが発着しています。
品川周辺エリアでは、南北線延伸（2030年代半ば）やリニア中央新幹線の開通、JR東日本グループによる「広域品川圏」構想（TAKANAWA GATEWAY CITY、OIMACHI TRACKSの2026年3月開業を含む）など、各種大型プロジェクトが進捗しています（*12）。エリアの将来発展による更なる利便性向上が期待されます。
商品概要
商品名： 三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス＆ホテル～ （譲渡制限付）
発行口数：400,000口（当社取扱分／別に大和証券株式会社取扱分1,340,000口、合計1,740,000口）
投資金額： 10万円～（*13）
運用期間： 5年0ヶ月（2031年8月償還予定） （*14）
募集有価証券の種類： 受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券）
予想分配金利回り： 年4.0%（税引前・年率換算）（*15）
信託受託者： オルタナ信託株式会社
ブロックチェーン基盤： Progmat
アセット・マネージャー： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
取扱会社： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社、大和証券株式会社
「三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス＆ホテル～ （譲渡制限付）」徹底解説セミナーを開催（7/31）
本案件の公開に合わせて、案件の詳細やオフィス・ホテルマーケットへの投資などについて解説するセミナーを開催します。ぜひご参加ください。
日時： 2026年7月31日（金）19:00～20:00
参加費： 無料
視聴方法： Zoomウェビナー
視聴リンク：https://us06web.zoom.us/j/89313894792
講師： 丸野宏之（三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役）
セミナー詳細
※当社は本セミナーにおいて、当社サービス、商品について金融商品の勧誘、取引の推奨、売買の提案等をすることがあります。
※配信プラットフォームの上限により、定員を超えた場合は入室いただけない可能性がございます。あらかじめご了承ください。
100名様にホテル宿泊券が当たる！オルタナ購入特典のご案内
本案件をご購入の上、エントリーしていただいたお客様の中から、抽選で以下の特典を進呈いたします。
【100名様】ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツグループ ホテル宿泊利用券（1万円分）
キャンペーン詳細
ALTERNA（オルタナ）について
オルタナは大都市の大型不動産や、物流施設を初めとしたインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST：セキュリティトークン）を活用することで、今まで個人投資家にはアクセスが難しかったさまざまな安定資産*へ、10万円からの小口単位で、個別投資を実現。個人投資家のみなさまに新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。
公式サイトはこちら
公式サイト：https://alterna-z.com/
公式LINE：https://tiny.alterna-z.com/line
公式X：https://x.com/ALTERNA_mdm
公式Instagram：https://www.instagram.com/alterna_mdm/
公式YouTube：https://www.youtube.com/@ALTERNA_mdm
事業拡大に伴い採用活動を強化
当社では業容拡大に伴い各ポジションの採用活動を強化しています。
ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお願いいたします。
採用ページ：https://jobs.corp.mitsui-x.com/
公式LinkedIn：https://www.linkedin.com/company/mitsui-x/
会社概要
当社は不動産・インフラなどオルタナティブ資産の取得・運用、さらにそれらを裏付けとしたデジタル証券の受託、販売を一気通貫で展開しています。
AIをはじめとしたデジタル技術を活用し資産運用の様々な「負」を解決するとともに、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。
商号：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
本社：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者：代表取締役社長 上野 貴司
設立：2020年4月1日
資本金：30億円（資本準備金を含む）
業登録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
宅地建物取引業：東京都知事（2）第105400号
加入協会：日本証券業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 資産運用業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
公式note：https://note.com/mitsui_x
本件のお問い合わせ：pr@mitsui-x.com
本文注釈
*1）本商品は三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです
*2）鑑定評価額はいずれも2026年6月30日時点
*3）「東京Aグレードビル」は、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が設定した東京都内18エリアに所在するビルのうち、延床面積30,000平方メートル 以上、基準階面積1,000平方メートル 以上、1990年竣工以降に該当する物件を指します
*4）2021年6月から2026年5月までの平均稼働率。稼働率は賃貸面積÷賃貸可能床面積合計で算出
*5）J-REIT保有物件の用途別比率で最大がオフィス（2026年5月末時点、取得価格ベース）。出所：ARES J-REIT Databook
*6）出所：一般財団法人建設物価調査会「建築物価 建築費指数」、ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成「オフィスマーケットレポート」を基にアセット・マネージャー作成。賃料水準は、四半期ごとに各エリア内にて抽出したサンプルビルについて、1フロア程度の成約面積に対してジョーンズ ラング ラサール株式会社にて想定した成約賃料水準を調査し作成しております。フリーレント等のインセンティブは含みません。予測値は、以下の手順で算出しています
1.今後の新規供給計画を積み上げ、新規供給面積を算出
2.新規供給面積に対して創出される新規需要面積を算出。新規需要面積は、過去の実績値やGDP予測値、新規供給計画の成約状況などに基づいて算出
3.新規供給面積と新規需要面積に基づき、空室率の予測値を算出。空室率に基づき、賃料の変動率を算出し、賃料水準に落とし込み
*7）「上場企業及びそのグループ会社」とは、入居テナントが、証券取引所（国内外を問いません。）に上場している会社又はその完全子会社及び連結子会社（間接保有による子会社を含みます。）である場合をいいます。2026年5月末時点
*8）「平均賃料単価」は、オフィス部分の月額賃料合計÷オフィス部分の賃貸面積合計（ただし、いずれについてもシェアオフィスとして利用しているエンドテナントが賃借している部分を除きます。）で算出した各年の年平均（2026年5月については、同年1月から5月までの平均、2026年7月については、2026年5月に算出した数値に同年6月1日から7月24日までの間で契約締結済みの賃貸借契約（契約開始前の場合も含みます。）の賃料を反映した平均を記載しています。）になります
*9）「マーケット賃料」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が作成した「オフィスマーケットレポート」に記載された、投資対象不動産に関して、周辺競合物件の想定新規賃料水準やマーケット環境等を総合的に勘案の上で査定された2026年6月時点における想定新規賃料水準（共益費を含みます。）をいいます。かかる数値は、一定のレンジをもって算出されており、かつ、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません
*10）ホテル運営利益（GOP）とは、ホテル売上高からホテル運営にかかる営業経費（売上原価、人件費、保険料、賃借人負担分の管理・更新・修繕費用等）を差し引いた金額をいいます
*11）過去の実績に関する記載です。将来の動向や本受益権の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
*12）南北線の延伸及びリニア中央新幹線の開通は、公表されている計画に基づく記載であり、確定した事項ではありません。開業時期等は今後変更される可能性があります
*13）法人のお客様は最低投資金額が異なります
*14）アセット・マネージャーが受益者の利益に資すると判断した売却機会を得た場合、2026年8月31日以降に対象不動産（信託受益権）を早期売却する場合があります。また、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討し、2032年8月31日までを限度として運用期間を延長する場合があります
*15）税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません
ディスクレーマー
※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※リスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ当社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他、指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。
※当社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。
新幹線停車駅である「品川」駅や羽田空港へのアクセスも良好で、広域移動にも便利な立地です。物件前のロータリーからは羽田空港行きのリムジンバスが発着しています。
品川周辺エリアでは、南北線延伸（2030年代半ば）やリニア中央新幹線の開通、JR東日本グループによる「広域品川圏」構想（TAKANAWA GATEWAY CITY、OIMACHI TRACKSの2026年3月開業を含む）など、各種大型プロジェクトが進捗しています（*12）。エリアの将来発展による更なる利便性向上が期待されます。
商品概要
商品名： 三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス＆ホテル～ （譲渡制限付）
発行口数：400,000口（当社取扱分／別に大和証券株式会社取扱分1,340,000口、合計1,740,000口）
投資金額： 10万円～（*13）
運用期間： 5年0ヶ月（2031年8月償還予定） （*14）
募集有価証券の種類： 受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券）
予想分配金利回り： 年4.0%（税引前・年率換算）（*15）
信託受託者： オルタナ信託株式会社
ブロックチェーン基盤： Progmat
アセット・マネージャー： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
取扱会社： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社、大和証券株式会社
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日時： 2026年7月31日（金）19:00～20:00
参加費： 無料
視聴方法： Zoomウェビナー
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講師： 丸野宏之（三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役）
セミナー詳細
※当社は本セミナーにおいて、当社サービス、商品について金融商品の勧誘、取引の推奨、売買の提案等をすることがあります。
※配信プラットフォームの上限により、定員を超えた場合は入室いただけない可能性がございます。あらかじめご了承ください。
100名様にホテル宿泊券が当たる！オルタナ購入特典のご案内
本案件をご購入の上、エントリーしていただいたお客様の中から、抽選で以下の特典を進呈いたします。
【100名様】ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツグループ ホテル宿泊利用券（1万円分）
キャンペーン詳細
ALTERNA（オルタナ）について
オルタナは大都市の大型不動産や、物流施設を初めとしたインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST：セキュリティトークン）を活用することで、今まで個人投資家にはアクセスが難しかったさまざまな安定資産*へ、10万円からの小口単位で、個別投資を実現。個人投資家のみなさまに新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。
公式サイトはこちら
公式サイト：https://alterna-z.com/
公式LINE：https://tiny.alterna-z.com/line
公式X：https://x.com/ALTERNA_mdm
公式Instagram：https://www.instagram.com/alterna_mdm/
公式YouTube：https://www.youtube.com/@ALTERNA_mdm
事業拡大に伴い採用活動を強化
当社では業容拡大に伴い各ポジションの採用活動を強化しています。
ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお願いいたします。
採用ページ：https://jobs.corp.mitsui-x.com/
公式LinkedIn：https://www.linkedin.com/company/mitsui-x/
会社概要
当社は不動産・インフラなどオルタナティブ資産の取得・運用、さらにそれらを裏付けとしたデジタル証券の受託、販売を一気通貫で展開しています。
AIをはじめとしたデジタル技術を活用し資産運用の様々な「負」を解決するとともに、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。
商号：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
本社：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者：代表取締役社長 上野 貴司
設立：2020年4月1日
資本金：30億円（資本準備金を含む）
業登録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
宅地建物取引業：東京都知事（2）第105400号
加入協会：日本証券業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 資産運用業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
公式note：https://note.com/mitsui_x
本件のお問い合わせ：pr@mitsui-x.com
本文注釈
*1）本商品は三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです
*2）鑑定評価額はいずれも2026年6月30日時点
*3）「東京Aグレードビル」は、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が設定した東京都内18エリアに所在するビルのうち、延床面積30,000平方メートル 以上、基準階面積1,000平方メートル 以上、1990年竣工以降に該当する物件を指します
*4）2021年6月から2026年5月までの平均稼働率。稼働率は賃貸面積÷賃貸可能床面積合計で算出
*5）J-REIT保有物件の用途別比率で最大がオフィス（2026年5月末時点、取得価格ベース）。出所：ARES J-REIT Databook
*6）出所：一般財団法人建設物価調査会「建築物価 建築費指数」、ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成「オフィスマーケットレポート」を基にアセット・マネージャー作成。賃料水準は、四半期ごとに各エリア内にて抽出したサンプルビルについて、1フロア程度の成約面積に対してジョーンズ ラング ラサール株式会社にて想定した成約賃料水準を調査し作成しております。フリーレント等のインセンティブは含みません。予測値は、以下の手順で算出しています
1.今後の新規供給計画を積み上げ、新規供給面積を算出
2.新規供給面積に対して創出される新規需要面積を算出。新規需要面積は、過去の実績値やGDP予測値、新規供給計画の成約状況などに基づいて算出
3.新規供給面積と新規需要面積に基づき、空室率の予測値を算出。空室率に基づき、賃料の変動率を算出し、賃料水準に落とし込み
*7）「上場企業及びそのグループ会社」とは、入居テナントが、証券取引所（国内外を問いません。）に上場している会社又はその完全子会社及び連結子会社（間接保有による子会社を含みます。）である場合をいいます。2026年5月末時点
*8）「平均賃料単価」は、オフィス部分の月額賃料合計÷オフィス部分の賃貸面積合計（ただし、いずれについてもシェアオフィスとして利用しているエンドテナントが賃借している部分を除きます。）で算出した各年の年平均（2026年5月については、同年1月から5月までの平均、2026年7月については、2026年5月に算出した数値に同年6月1日から7月24日までの間で契約締結済みの賃貸借契約（契約開始前の場合も含みます。）の賃料を反映した平均を記載しています。）になります
*9）「マーケット賃料」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が作成した「オフィスマーケットレポート」に記載された、投資対象不動産に関して、周辺競合物件の想定新規賃料水準やマーケット環境等を総合的に勘案の上で査定された2026年6月時点における想定新規賃料水準（共益費を含みます。）をいいます。かかる数値は、一定のレンジをもって算出されており、かつ、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません
*10）ホテル運営利益（GOP）とは、ホテル売上高からホテル運営にかかる営業経費（売上原価、人件費、保険料、賃借人負担分の管理・更新・修繕費用等）を差し引いた金額をいいます
*11）過去の実績に関する記載です。将来の動向や本受益権の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
*12）南北線の延伸及びリニア中央新幹線の開通は、公表されている計画に基づく記載であり、確定した事項ではありません。開業時期等は今後変更される可能性があります
*13）法人のお客様は最低投資金額が異なります
*14）アセット・マネージャーが受益者の利益に資すると判断した売却機会を得た場合、2026年8月31日以降に対象不動産（信託受益権）を早期売却する場合があります。また、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討し、2032年8月31日までを限度として運用期間を延長する場合があります
*15）税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません
ディスクレーマー
※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※リスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ当社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他、指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。
※当社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。
本案件の公開に合わせて、案件の詳細やオフィス・ホテルマーケットへの投資などについて解説するセミナーを開催します。ぜひご参加ください。
日時： 2026年7月31日（金）19:00～20:00
参加費： 無料
視聴方法： Zoomウェビナー
視聴リンク：https://us06web.zoom.us/j/89313894792
講師： 丸野宏之（三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役）
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※当社は本セミナーにおいて、当社サービス、商品について金融商品の勧誘、取引の推奨、売買の提案等をすることがあります。
※配信プラットフォームの上限により、定員を超えた場合は入室いただけない可能性がございます。あらかじめご了承ください。
100名様にホテル宿泊券が当たる！オルタナ購入特典のご案内
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ALTERNA（オルタナ）について
オルタナは大都市の大型不動産や、物流施設を初めとしたインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST：セキュリティトークン）を活用することで、今まで個人投資家にはアクセスが難しかったさまざまな安定資産*へ、10万円からの小口単位で、個別投資を実現。個人投資家のみなさまに新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。
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ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお願いいたします。
採用ページ：https://jobs.corp.mitsui-x.com/
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会社概要
当社は不動産・インフラなどオルタナティブ資産の取得・運用、さらにそれらを裏付けとしたデジタル証券の受託、販売を一気通貫で展開しています。
AIをはじめとしたデジタル技術を活用し資産運用の様々な「負」を解決するとともに、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。
商号：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
本社：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者：代表取締役社長 上野 貴司
設立：2020年4月1日
資本金：30億円（資本準備金を含む）
業登録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
宅地建物取引業：東京都知事（2）第105400号
加入協会：日本証券業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 資産運用業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
公式note：https://note.com/mitsui_x
本件のお問い合わせ：pr@mitsui-x.com
本文注釈
*1）本商品は三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです
*2）鑑定評価額はいずれも2026年6月30日時点
*3）「東京Aグレードビル」は、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が設定した東京都内18エリアに所在するビルのうち、延床面積30,000平方メートル 以上、基準階面積1,000平方メートル 以上、1990年竣工以降に該当する物件を指します
*4）2021年6月から2026年5月までの平均稼働率。稼働率は賃貸面積÷賃貸可能床面積合計で算出
*5）J-REIT保有物件の用途別比率で最大がオフィス（2026年5月末時点、取得価格ベース）。出所：ARES J-REIT Databook
*6）出所：一般財団法人建設物価調査会「建築物価 建築費指数」、ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成「オフィスマーケットレポート」を基にアセット・マネージャー作成。賃料水準は、四半期ごとに各エリア内にて抽出したサンプルビルについて、1フロア程度の成約面積に対してジョーンズ ラング ラサール株式会社にて想定した成約賃料水準を調査し作成しております。フリーレント等のインセンティブは含みません。予測値は、以下の手順で算出しています
1.今後の新規供給計画を積み上げ、新規供給面積を算出
2.新規供給面積に対して創出される新規需要面積を算出。新規需要面積は、過去の実績値やGDP予測値、新規供給計画の成約状況などに基づいて算出
3.新規供給面積と新規需要面積に基づき、空室率の予測値を算出。空室率に基づき、賃料の変動率を算出し、賃料水準に落とし込み
*7）「上場企業及びそのグループ会社」とは、入居テナントが、証券取引所（国内外を問いません。）に上場している会社又はその完全子会社及び連結子会社（間接保有による子会社を含みます。）である場合をいいます。2026年5月末時点
*8）「平均賃料単価」は、オフィス部分の月額賃料合計÷オフィス部分の賃貸面積合計（ただし、いずれについてもシェアオフィスとして利用しているエンドテナントが賃借している部分を除きます。）で算出した各年の年平均（2026年5月については、同年1月から5月までの平均、2026年7月については、2026年5月に算出した数値に同年6月1日から7月24日までの間で契約締結済みの賃貸借契約（契約開始前の場合も含みます。）の賃料を反映した平均を記載しています。）になります
*9）「マーケット賃料」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が作成した「オフィスマーケットレポート」に記載された、投資対象不動産に関して、周辺競合物件の想定新規賃料水準やマーケット環境等を総合的に勘案の上で査定された2026年6月時点における想定新規賃料水準（共益費を含みます。）をいいます。かかる数値は、一定のレンジをもって算出されており、かつ、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません
*10）ホテル運営利益（GOP）とは、ホテル売上高からホテル運営にかかる営業経費（売上原価、人件費、保険料、賃借人負担分の管理・更新・修繕費用等）を差し引いた金額をいいます
*11）過去の実績に関する記載です。将来の動向や本受益権の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
*12）南北線の延伸及びリニア中央新幹線の開通は、公表されている計画に基づく記載であり、確定した事項ではありません。開業時期等は今後変更される可能性があります
*13）法人のお客様は最低投資金額が異なります
*14）アセット・マネージャーが受益者の利益に資すると判断した売却機会を得た場合、2026年8月31日以降に対象不動産（信託受益権）を早期売却する場合があります。また、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討し、2032年8月31日までを限度として運用期間を延長する場合があります
*15）税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません
ディスクレーマー
※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※リスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ当社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他、指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。
※当社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。
オルタナは大都市の大型不動産や、物流施設を初めとしたインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST：セキュリティトークン）を活用することで、今まで個人投資家にはアクセスが難しかったさまざまな安定資産*へ、10万円からの小口単位で、個別投資を実現。個人投資家のみなさまに新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。
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当社では業容拡大に伴い各ポジションの採用活動を強化しています。
ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお願いいたします。
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会社概要
当社は不動産・インフラなどオルタナティブ資産の取得・運用、さらにそれらを裏付けとしたデジタル証券の受託、販売を一気通貫で展開しています。
AIをはじめとしたデジタル技術を活用し資産運用の様々な「負」を解決するとともに、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。
商号：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
本社：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者：代表取締役社長 上野 貴司
設立：2020年4月1日
資本金：30億円（資本準備金を含む）
業登録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
宅地建物取引業：東京都知事（2）第105400号
加入協会：日本証券業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 資産運用業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
公式note：https://note.com/mitsui_x
本件のお問い合わせ：pr@mitsui-x.com
本文注釈
*1）本商品は三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです
*2）鑑定評価額はいずれも2026年6月30日時点
*3）「東京Aグレードビル」は、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が設定した東京都内18エリアに所在するビルのうち、延床面積30,000平方メートル 以上、基準階面積1,000平方メートル 以上、1990年竣工以降に該当する物件を指します
*4）2021年6月から2026年5月までの平均稼働率。稼働率は賃貸面積÷賃貸可能床面積合計で算出
*5）J-REIT保有物件の用途別比率で最大がオフィス（2026年5月末時点、取得価格ベース）。出所：ARES J-REIT Databook
*6）出所：一般財団法人建設物価調査会「建築物価 建築費指数」、ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成「オフィスマーケットレポート」を基にアセット・マネージャー作成。賃料水準は、四半期ごとに各エリア内にて抽出したサンプルビルについて、1フロア程度の成約面積に対してジョーンズ ラング ラサール株式会社にて想定した成約賃料水準を調査し作成しております。フリーレント等のインセンティブは含みません。予測値は、以下の手順で算出しています
1.今後の新規供給計画を積み上げ、新規供給面積を算出
2.新規供給面積に対して創出される新規需要面積を算出。新規需要面積は、過去の実績値やGDP予測値、新規供給計画の成約状況などに基づいて算出
3.新規供給面積と新規需要面積に基づき、空室率の予測値を算出。空室率に基づき、賃料の変動率を算出し、賃料水準に落とし込み
*7）「上場企業及びそのグループ会社」とは、入居テナントが、証券取引所（国内外を問いません。）に上場している会社又はその完全子会社及び連結子会社（間接保有による子会社を含みます。）である場合をいいます。2026年5月末時点
*8）「平均賃料単価」は、オフィス部分の月額賃料合計÷オフィス部分の賃貸面積合計（ただし、いずれについてもシェアオフィスとして利用しているエンドテナントが賃借している部分を除きます。）で算出した各年の年平均（2026年5月については、同年1月から5月までの平均、2026年7月については、2026年5月に算出した数値に同年6月1日から7月24日までの間で契約締結済みの賃貸借契約（契約開始前の場合も含みます。）の賃料を反映した平均を記載しています。）になります
*9）「マーケット賃料」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が作成した「オフィスマーケットレポート」に記載された、投資対象不動産に関して、周辺競合物件の想定新規賃料水準やマーケット環境等を総合的に勘案の上で査定された2026年6月時点における想定新規賃料水準（共益費を含みます。）をいいます。かかる数値は、一定のレンジをもって算出されており、かつ、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません
*10）ホテル運営利益（GOP）とは、ホテル売上高からホテル運営にかかる営業経費（売上原価、人件費、保険料、賃借人負担分の管理・更新・修繕費用等）を差し引いた金額をいいます
*11）過去の実績に関する記載です。将来の動向や本受益権の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
*12）南北線の延伸及びリニア中央新幹線の開通は、公表されている計画に基づく記載であり、確定した事項ではありません。開業時期等は今後変更される可能性があります
*13）法人のお客様は最低投資金額が異なります
*14）アセット・マネージャーが受益者の利益に資すると判断した売却機会を得た場合、2026年8月31日以降に対象不動産（信託受益権）を早期売却する場合があります。また、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討し、2032年8月31日までを限度として運用期間を延長する場合があります
*15）税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません
ディスクレーマー
※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※リスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ当社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他、指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。
※当社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。
AIをはじめとしたデジタル技術を活用し資産運用の様々な「負」を解決するとともに、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。
商号：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
本社：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者：代表取締役社長 上野 貴司
設立：2020年4月1日
資本金：30億円（資本準備金を含む）
業登録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
宅地建物取引業：東京都知事（2）第105400号
加入協会：日本証券業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 資産運用業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
公式note：https://note.com/mitsui_x
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本文注釈
*1）本商品は三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです
*2）鑑定評価額はいずれも2026年6月30日時点
*3）「東京Aグレードビル」は、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が設定した東京都内18エリアに所在するビルのうち、延床面積30,000平方メートル 以上、基準階面積1,000平方メートル 以上、1990年竣工以降に該当する物件を指します
*4）2021年6月から2026年5月までの平均稼働率。稼働率は賃貸面積÷賃貸可能床面積合計で算出
*5）J-REIT保有物件の用途別比率で最大がオフィス（2026年5月末時点、取得価格ベース）。出所：ARES J-REIT Databook
*6）出所：一般財団法人建設物価調査会「建築物価 建築費指数」、ジョーンズ ラング ラサール株式会社作成「オフィスマーケットレポート」を基にアセット・マネージャー作成。賃料水準は、四半期ごとに各エリア内にて抽出したサンプルビルについて、1フロア程度の成約面積に対してジョーンズ ラング ラサール株式会社にて想定した成約賃料水準を調査し作成しております。フリーレント等のインセンティブは含みません。予測値は、以下の手順で算出しています
1.今後の新規供給計画を積み上げ、新規供給面積を算出
2.新規供給面積に対して創出される新規需要面積を算出。新規需要面積は、過去の実績値やGDP予測値、新規供給計画の成約状況などに基づいて算出
3.新規供給面積と新規需要面積に基づき、空室率の予測値を算出。空室率に基づき、賃料の変動率を算出し、賃料水準に落とし込み
*7）「上場企業及びそのグループ会社」とは、入居テナントが、証券取引所（国内外を問いません。）に上場している会社又はその完全子会社及び連結子会社（間接保有による子会社を含みます。）である場合をいいます。2026年5月末時点
*8）「平均賃料単価」は、オフィス部分の月額賃料合計÷オフィス部分の賃貸面積合計（ただし、いずれについてもシェアオフィスとして利用しているエンドテナントが賃借している部分を除きます。）で算出した各年の年平均（2026年5月については、同年1月から5月までの平均、2026年7月については、2026年5月に算出した数値に同年6月1日から7月24日までの間で契約締結済みの賃貸借契約（契約開始前の場合も含みます。）の賃料を反映した平均を記載しています。）になります
*9）「マーケット賃料」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が作成した「オフィスマーケットレポート」に記載された、投資対象不動産に関して、周辺競合物件の想定新規賃料水準やマーケット環境等を総合的に勘案の上で査定された2026年6月時点における想定新規賃料水準（共益費を含みます。）をいいます。かかる数値は、一定のレンジをもって算出されており、かつ、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません
*10）ホテル運営利益（GOP）とは、ホテル売上高からホテル運営にかかる営業経費（売上原価、人件費、保険料、賃借人負担分の管理・更新・修繕費用等）を差し引いた金額をいいます
*11）過去の実績に関する記載です。将来の動向や本受益権の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
*12）南北線の延伸及びリニア中央新幹線の開通は、公表されている計画に基づく記載であり、確定した事項ではありません。開業時期等は今後変更される可能性があります
*13）法人のお客様は最低投資金額が異なります
*14）アセット・マネージャーが受益者の利益に資すると判断した売却機会を得た場合、2026年8月31日以降に対象不動産（信託受益権）を早期売却する場合があります。また、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討し、2032年8月31日までを限度として運用期間を延長する場合があります
*15）税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません
ディスクレーマー
※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※リスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ当社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他、指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。
※当社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。
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