土地はいつ動くか--登記原因・地価・地域で最大11倍の差。不動産テックTRUSTARTが土地市場の売買予測モデルを公開

TRUSTART株式会社
2,700万件の登記履歴が明かす「売れる土地」の条件

AI×不動産ビッグデータで不動産関連業務のDXを伴走支援するプラットフォーム「R.E.DATA（リデータ）」を開発・提供するTRUSTART株式会社（本社：東京都中央区、代表取締役：大江洋治郎、読み：トラスタート、以下「TRUSTART」）は、2,700万件超の不動産登記履歴を用いて土地の売買確率を予測するAI・機械学習モデルを構築し、その分析結果をまとめた「第18回不動産ビッグデータ分析レポート」を公開しました。

◼️ 本レポートのTopics

1. 登記原因で「売買につながりやすさ」に大きな差--合筆・名義変更は2年内売買率35%



2014～2025年の登記データをもとに、登記後2年以内に売買された土地の割合を登記原因別に分析しました。合筆・登記名義人の氏名等の変更・地積変更は2年以内に3～4割が売買されるのに対し、抵当権の設定・遺贈・贈与では1割未満にとどまります。
また売買に至るまでの時系列パターンとして、１.登記と同時に売買が起きる 「即時型」、２.最初の数ヶ月で急増する「準備型」、３.長期にわたり緩やかに上昇する「分散型」の3類型が確認されました。登記の種類を見るだけで、アプローチすべきタイミングが変わることが示されています。

2. 地価50万円/m²以上の土地は、5万円未満の約4.6倍の売買率



地価帯別に見ると、公示価格が高い土地ほど登記後2年以内に売買されやすい傾向が明確です。5万円/m²未満の土地で4.2%だった2年以内売買率は、50万円/m²以上になると19.3%と約4.6倍に達します（※全体平均7.64%）。
面積帯別では100～200m²がもっとも売買されやすく（8.6%）、500m²超の大型土地は6%前後にとどまります。都市部に立地する中規模土地が市場で最も活発に取引される実態が数値で裏付けられました。

3. 東京都心5区の2年以内売買率は27.7%--地方圏の約6～9倍



地域別の流動性格差は顕著です。東京都全体の2年以内売買率は17.9%と 全国平均の約2.3倍であり、千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区では27.7%と全国平均の3.6倍に達します。 政令指定都市別では横浜市・川崎市・さいたま市・ 札幌市が上位を占め、地方圏では3～7%程度にとどまります。土地の流動性は立地の「都市集中度」と強い相関を持つことが改めて確認されました。

4. 2,700万件の登記データが生み出す「売れる土地」の予測精度--上位1%に絞ると的中率82%



TRUSTARTでは、登記履歴・立地・地価・地域特性など多数の変数を組み合わせたAI予測モデルを構築し、土地ごとに「今後2年以内に売買される確率スコア」を算出します。 このモデルが「最も売れる可能性が高い」と判断した上位1%の土地に絞ると、的中率は82.3%に達しました。言い換えると、モデルが「売れる」と判断した土地の約5件に4件が、実際に市場に出たということです。

※本データは当社保有の登記データに出現する土地を対象としており、全数調査ではありません
※登記情報は法務局が公開する公開情報をもとに収集しています

◼️ まとめ

本レポートでは、不動産ビッグデータをもとに、区分建物における国外住所所有者・法人所有の保有実態を分析しました。国外住所所有者は東京・大阪・福岡など一部の中心都市への集中が顕著である一方、法人所有は地域間の差が小さく全国に一定程度存在することが示されました。また東京都内の高層物件では、高層階ほど法人比率・住所不一致率が高まる傾向から、投資・資産管理目的での取得が多い可能性が示唆されます。

本レポートの詳細は以下のリンク先から無料でダウンロード可能です。
レポートをダウンロードする（無料）

■本調査結果を使用される際のお願い
・ 本調査結果を使用される際は、【TRUSTART株式会社調べ】とご記載ください。
・ ご使用の場合は、元のデータや画像を改変しないようお願いいたします。
＜法人・不動産ビッグデータプラットフォーム「R.E.DATA」について＞
TRUSTARTでは、日本全国から多種多様な不動産・法人ビッグデータをタイムリーに収集し、新規見込客へのダイレクトアプローチや法人・個人のプロファイリング、日常業務の効率化を可能にする「R.E.DATA」をご提供しております。

「R.E.DATA」は、インターネット上に存在しない役所・現地のみのアナログな不動産・法人情報を独自に収集・データベース化したプラットフォームです。不動産データと法人登記データをそれぞれ単独でも、掛け合わせても活用でき、新規見込客へのダイレクトアプローチや法人・個人のプロファイリング、日常業務の効率化を支援します。不動産・金融・M&A・コンサルティング・士業など幅広い業界にご活用いただいております。


＜TRUSTART株式会社 概要＞代表者：代表取締役　大江　洋治郎
事業内容：不動産ビッグデータ提供事業、不動産調査事業
本社：東京都中央区八丁堀2丁目14-1 住友不動産八重洲通ビル8F
設立：2020年5月
URL ：https://www.trustart.co.jp/
お問い合わせ : https://www.trustart.co.jp/contact/