AIが物件市場の「バブル度」を判定する『物件ナビ』リリース

Big Data Lab
人口統計と過去取引データを統合し、価格の妥当性や市場の健全性を一目で評価




一般社団法人 Big Data Lab（所在地：東京都港区）は、マンション・戸建ての価格妥当性や市場の過熱度をAIで判断する新サービス『物件ナビ』を公開しました。人口統計と過去取引データを統合し、物件の割安・割高、地域の市場健全性、将来性などをワンページで確認できる中立的な価格判断ツールです。

物件ナビは以下URLより利用できます：　
https://re-navi.app

■ 開発の背景
近年、投機狙いの物件購入が盛んになり、不動産価格は上昇を続け、個人が「何を基準に妥当な価格なのか」を判断しにくい状況が続いています。

一方で、公開されている物件情報は、その多くが不動産仲介会社の提供している特性上、バイアスが入りやすく、一般消費者が中立的な指標で物件価値を判断できる手段は限られていました。

人口統計や不動産取引のオープンデータを活用できる環境が整った今、「誰でもデータに基づいた判断ができる仕組み」を提供することを目的に物件ナビを開発しました。

■ 主な機能
物件ナビは、調べたい物件に対して下記の軸を元にスコアを算出します。





1. 価格妥当性（割安度）

同区域で類似の平米物件の過去の取引履歴。実際に取引された相場自体が、緩やかに上がっていることが分かるだけでなく、本物件が現在の相場としても高めであることが見てとれる。
国土交通省の過去取引データをもとに、物件と類似する成約事例を抽出し、現在価格が市場内でどの位置にあるかを判定。現在の販売相場ではなく、過去の取引相場を見ることで、ウェブ検索ではわかりづらい「取引相場の実態」が確認できます。




2. 市場分析

公開されている物件の在庫状況、販売状況、新規在庫を元に、類似の物件の市場状況を可視化。本ケースでは、供給がやや増えた買い手市場であり、物件を売りに出す際は不利になったり、販売期間が伸びてしまうことが予想される。
過去の物件の成約・新規・在庫の推移から、売れ行き（吸収率）、在庫変化率、市場の活発度を可視化。市場が“過熱気味”なのか“静かな状態”なのかを把握できます。




3. 将来性（価格・人口）

東京都港区における過去の人口推移と、予測される推移。緩やかに上昇していくことが想定されるため、安定した実需が期待できる。
過去の価格トレンドから10年後の推定価格を計算。人口については、政府統計（e-Stat）と将来人口推計（IPSS）を統合し、物件の「実需」の将来性をスコア化します。




4. バブル指標（人口比成約の実需分析）

バブル指標 (実需指標推移) が上がっている例。2018年から2025年までで、対象地区の人数に対して、物件の取引件数が高く上昇しており、投機での売買が多くなっていることが示唆される。
物件ナビ独自の指標である、バブル指標 (実需指標推移)を算出します。
バブル指標は、市区町村ごとの人口1,000人あたりの成約件数（人口比成約）によって計算されます。

バブル指標は、下記の表によって解釈ができます。






バブル指標により、価格帯や地域によって『バブルが疑われる市場』と『実需に支えられた市場』が可視化されます。

■ 料金体系
現段階で、物件ナビは無料版と有料版をご用意しています。
- 無料版：一定件数までの分析が可能

- 有料版 (月額990円)：分析回数の拡大や機能の追加を予定



※ 料金体系は今後変更の可能性があるため、最新情報はアプリ内の料金ページをご確認ください。

■ 今後の展開
以下の機能拡張を順次検討、実装する予定です。


地域の開発情報の統合
　再開発計画や大規模プロジェクトなど、将来価値に関わる情報を反映する機能


周辺施設情報の統合
　学校・医療・商業施設など、生活価値を把握するための地域情報の追加


利回り・ローン支払いの計算
　投資用利回り計算、月々のローン返済額の自動試算機能の追加