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フラット35「不正利用」の全手口を不動産投資家が暴露

文● ダイヤモンド編集部,大根田康介(ダイヤモンド・オンライン

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不動産投資
Photo:PIXTA

近年、不動産投資における様々な不正行為が明るみになっている。そんな中、今年5月に住宅金融支援機構が提供するフラット35が不正に利用されている問題が発覚した。かつて、不動産業者の営業マンによる提案を受けたことがあるという不動産投資家が、その手口の詳細を明かす。(ダイヤモンド編集部 大根田康介)

「フラット35の不正問題は、業界の人間には今さら感がありました。昔から少しローンに詳しい人間ならみんな、悪い業者がやっているだろうと思っていました」

 20件以上の区分マンションを所有する不動産投資家、東京マンションオーナーズ代表の依田泰典氏はこう嘆息する。

途中で投資用になっても住宅ローンのまま

 今年5月、住宅金融支援機構がフラット35の不正利用について調査を開始した。フラット35とは、同機構が民間金融機関と提携して提供する、最長35年の全期間固定金利住宅ローンのことだ。

 住宅購入に関するローンには大きく2つある。自分が家に住む居住目的に融資されるのが住宅ローンなのに対し、収益を得る投資目的には不動産投資ローンが適用される。

 両者の差は審査と金利にある。審査については、不動産投資ローンが個人の返済能力に加えて物件の収益性なども勘案されるため、住宅ローンよりも厳しい傾向にある。また、通常は不動産投資の方が金利は高く設定されている。逆にいえば、金利の低い住宅ローンで投資用物件を購入すれば、その分だけ儲けも大きくなるのだ。

 審査時には居住用と証明するため住民票の提出などが求められるが、仮に所有者が少しだけ住み、転勤をきっかけに賃貸へ出したとしても、住宅ローンはそのまま継続される。

 そんな抜け穴を利用し、住宅ローンであるはずのフラット35が不動産投資に使われていた不正が次々明るみに出た。きっかけは、投資用シェアハウス販売において、スルガ銀行を舞台として預金通帳の残高偽装などの問題が発覚したことだ。その後、各メディアが不動産投資の現状を調査する中で、この不正がクローズアップされた。

営業マンも自ら投資物件を不正取得

 実は依田氏のもとにもかつて、不動産販売業者から不正を前提とした投資用物件購入の提案を持ちかけられたことがあり、断った経験があるという。

 融資先の候補は、(1)借り入れが少なくローンが通りやすい低所得者、(2)不動産投資に造詣のあるベテラン、セミプロ、複数所有者などの高所得者、という2パターンに分かれる。

 (1)は朝日新聞のスクープがきっかけで詳細が判明した。もともと物件を買えないような低所得層・若年層に対し、不動産販売業のトップ営業マンがセミナーやネットで勧誘して、フラット35を悪用し物件を販売していた。

 だが依田氏によれば、他にも自分で投資用物件を保有したいと考える不動産営業マンが、自らフラット35を積極的に使っていたという。なぜなら、営業マンが顧客に提案をする際により説得力が増すからだ。

 とはいえ、彼らも普通のサラリーマン。通常なら一定の資産がない限り投資用物件の購入は難しい。にもかかわらず、物件を所有する営業マンがいるのを不思議に感じた依田氏が、その営業マンに尋ねてみると「実はフラット35を活用した」というケースが後を絶たなかったそうだ。

投資用の借り入れは審査で考慮されない

 (2)では、不動産を複数保有すると借り入れ総額が金融機関の融資枠をオーバーするケースがある。その場合、それ以上は不動産投資ローンが通らない。だからフラット35しか借りられない状態になるわけだが、さらに物件を買い増したい投資家はたくさんいる。

 そんな投資家に対し、営業マンが「フラット35を活用して投資用物件を買い増しませんか?」と提案してくるのだ。こうしたケースは一棟ものよりも区分マンションへの投資を好む投資家に多かったという。

 またフラット35では、個人の返済能力を見る際に年収が重要になる。しかし、投資用物件に関する借り入れについては、事業用資産として返済能力とは無関係と見なされる。そのため、その借り入れは勘案されないのだ。そんな抜け穴を業者が狙う。融資審査で借り入れ総額を勘案しないフラット35の悪用は、購入意欲の強い投資家をたぶらかすにはおあつらえ向きというわけだ。

入居者と結託して転送不可郵便を転送

 投資用シェアハウス問題とフラット35問題には根本的な違いがある――。それは「エンドユーザーが理解して不正に手を染めたかどうか」という点だ。

 投資用シェアハウス問題では、不動産投資の経験者などリテラシーのある高所得者が多くだまされた。忙しくて現地を見られないといった事情から、業者のロジックだけを信じてしまった。もちろん投資は自己責任だが、結果として預金通帳の偽造などは、自分のあずかり知らぬところで不正をされたという構造があった。

 だが、フラット35問題の場合、エンドユーザーが不正だと認識して申し込みをしている可能性が高いというのだ。

「業者に『みんなやっているし、私もやっている』などと言われて、罪の意識が低いまま不正に加担しているという構造です。特に利用者が低所得者でなく、ある程度リテラシーの高い不動産投資家の場合、自己利益のため明確な意思をもって不正に加担している可能性が高い」(依田氏)。

 また、投資家と入居者が結託して不正に手を染めている可能性も潜むという。住民票を確認した上で融資が決まれば、フラット35に関する転送不可の郵便物が届く。この郵便物をきちんと返信することで、居住確認の材料にするのだ。

 そこで投資家は入居者に「住宅金融支援機構からフラット35の書類がきたら、私宛ての封筒にいれて書類を送ってくれ。代わりに家賃を少し下げるから」とあらかじめ伝えておく。すると入居者は「お安い御用です」となる訳だ。こうすれば、金融機関にさえばれない限り、実際に住んでいるという判断が下されてしまう。

実態を解明しても取り締まりは難しい

 さらに悪質なのは、投資用不動産にもかかわらず、住宅ローンを適用すれば「住宅ローン控除」が受けられることだ。他にも投資家が友人を居住させ、家賃を現金で受け取るケースもあるという。そうすれば、不動産収入分を確定申告しなくて済むからまる儲けになる。税務署もそこまで捕捉できないからだ。不動産収入を得つつ節税になるという一挙両得だが、もちろんこれは完全に所得税や住民税などの脱税に当たる。

 そのあたりは不動産業者も十分承知している。簡単にばれると商売が成立しないため、どうすれば発覚しにくいか丁寧に解説しているケースもある。具体的には、住民票、源泉徴収票、納税証明書、確定申告書の住所異動などに注意を払うよう促すなど、不正発覚に対して先手を打つそうだ。

 また、当初は本当に居住用で購入する前提で決済(引き渡し)をした後、投資家が居住せずそのまま賃貸に出してしまうケースもある。こうした心変わりまで的確に見抜くのは至難の業だ。

 現在、住宅金融支援機構は全件調査に着手しており、不正の全貌は調査結果を待つしかない。ただ「今後は機構が実態を解明したところで、本当にやむなく賃貸に出したケースまで取り締まることはできないし、現実的に難しいと思います」と依田氏は話す。

 調査後に同機構がどこで不正の線引きをするのか。それによっては不動産販売業者のみならず投資家の責任までも追及される事態になる可能性がある。


※本記事はダイヤモンド・オンラインからの転載です。転載元はこちら

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