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タワマントラブル増加中!大規模修繕で住民側と施工会社がモメる理由

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増加する「タワマン」トラブル、管理組合は模修繕工事で対策必須
Photo:PIXTA

ここ最近、タワーマンションの開発が相次いでおり、2019年以降も、すでに300棟の竣工が見込まれているが、大規模修繕工事において管理組合と施工会社のトラブルが増えるとの指摘がある。その理由を探った。(ダイヤモンド編集部 大根田康介)

施工の不備?自然劣化?
平行線をたどる主張

 「タワーマンションの大規模修繕工事で塗装工事をしましたが、それによって管理組合と施工会社の間で問題が発生しています」

 マンションの顧問建築士として瑕疵問題や大規模修繕工事に詳しい、一級建築士の都甲栄充氏はそう話す。

 冒頭の現場となっているのが、千葉県のとあるタワーマンション。現在、大規模修繕工事の仕上がりをめぐり、管理組合が原告となり施工会社と裁判中だ。都甲氏は、管理組合の依頼を受けて証拠を調査した立場である。

 このマンションは2011年の東日本大震災によって一部で破損が生じた。加えて築年数が経ち大規模修繕工事が必要な時期を迎えていたことから、管理組合が修繕を決めて着工した。工事内容は主に外壁塗装と配管などの鉄部塗装だ。

 しかし工事後、管理組合の理事でもあった住民が違和感を覚えて詳しく点検した。すると、塗装したばかりの箇所の一部で鉄さびや塗装のめくれなどが見つかったという。その後、施工会社と交渉したが納得した結果が得られず、再補修に必要な費用を損害賠償請求するに至った。

 施工会社は「原告の要望にはできる限り応じてきた。今回指摘された点は、雨水や太陽光の紫外線などが原因の自然劣化によるもの。施工自体に不備はない」と反論し、互いの主張は平行線だ。

トラブル防止には専門家の知識も必要

 不動産経済研究所のデータを基に計算すると、タワーマンションは日本全国で、11年から18年にかけて年平均で約50棟建設されてきた。大規模修繕工事の周期は一般的に10~12年周期といわれ、これらのマンションもいずれそのフェーズに入っていく。

 都甲氏は「タワーマンションの歴史はまだ浅く、大手の施工会社も大規模修繕工事の経験値が低い。だから似たようなトラブルは増えていくだろう」と警鐘を鳴らす。

 また管理組合側も基本的には建築に関して素人である上に、組合の理事は2年もすれば入れ替わってしまうことが多い。そのため修繕工事に対する関心が低く、全て施工会社任せになってしまう傾向があるという。

 では、こうしたトラブルを事前に防ぐため、管理組合はどう対応すればいいのだろうか。

 例えば、大規模修繕工事が発生する前の段階から弁護士、マンション管理士、一級建築士など外部の専門家を管理組合の外部顧問として迎え入れ、管理体制を整えておくという方法がある。

 実際、都甲氏や他の専門家が外部顧問として関わった別のタワーマンションでは、修繕の不備を専門的に指摘したところ、無償で再補修工事に応じてもらえたケースもあるという。

 大規模修繕工事は一般的に、1戸当たり150万円前後かかるともいわれる。タワーマンションともなれば、1棟当たり数億円から規模によっては10億円を超えるケースもあるだろう。

 だが、「住民はスーパーで買い物をする時の数十円は気にしても、修繕費の数十万円は気に留めていないことが多い」(都甲氏)。

 住まいの資産価値を守り、トラブルを事前に防ぐためにも、まずは住民1人ひとりがマンション管理そのものにしっかりと関心を持つことが大事だ。


※本記事はダイヤモンド・オンラインからの転載です。転載元はこちら

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