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オフィスが足りない!中小企業が移転先確保に四苦八苦する理由

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ほぼ満室のオフィスビル
足元ではほぼ満室のオフィスビル。大量供給計画を控えるものの、しばらく不足は続きそうだ Photo by Kosuke Oneda

「事務所のあるオフィスビルで突然、マンションへの建て替えが決まった。引っ越し先を必死に探しているが、全く見つからず困っている」

 東京都渋谷区のある中小企業の幹部は、そう肩を落とす。

 7月9日、総合不動産サービス大手のジョーンズ・ラング・ラサール(JLL)が、東京の中心業務地区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)における2018年第2四半期のオフィス空室率および賃料を発表した。

 それによれば、延べ床面積3万平方メートル以上のAグレードの空室率は2.0%で、前年比0.9ポイントダウン。3万平方メートル未満5000平方メートル以上のBグレードは0.9%で、同1.6ポイントダウンだった。これは、08年のリーマンショックの少し前、プチバブルに沸いた06~07年以来の低い水準だ。賃料も、共益費込みでAグレードが月額3万7098円/坪となるなど、上昇傾向が続いている。

 その要因について、JLLリサーチ事業部ディレクターの大東雄人氏は、「雇用市場は歴史的な低水準で、企業が人手不足に直面する中、本社をより便利で機能的な場所へ移しているからだ」と分析する。

 さらに今年に入り、WeWorkに代表される、オフィスをシェアするコワーキングスペースが急速に拡大した。Aグレードを複数フロア借りるなど、主要5区で延べ床面積6万平方メートルを超え、前年の2倍となった。従来のレンタルオフィスとは全く異なる規模で展開しており、空室率を押し下げる要因となっている。

2次空室もすぐ埋まる

 そんな中、大企業に比べて資金力と信用力で劣る冒頭のような中小企業が、移転先確保に四苦八苦している。

 今年から20年にかけて、新築オフィスビルの大量供給が計画されており、空室率は徐々に上昇すると予想されていた。しかし、大企業が移転し、空いたビルには別の企業がすぐに入居する。さらに、築年数を経たビルは五輪需要でマンションに建て替えられている。

 ふたを開けてみれば、「今年の供給計画では、すでに90%がテナントを確保。来年、再来年の物件もテナントが決まりつつある」(大東氏)。そのため、新規ビルの影響は限定的だ。

 移転元となる既存のビルからは、2次空室が徐々に顕在化するとみられている。しかし一方で、冒頭の幹部によれば、「主要5区以外の2次空室も、そのビルに入居する企業が業容拡大のため増床しており空きが出ない」という。

 少し離れた場所なら空室はあるものの、社員からは通勤が不便だとの不満の声が上がる。中には退職の意思を示す人も出ており、同社のような中小企業には死活問題のようだ。

 空前の需要に沸くオフィス市場。その裏には、行き場を失い、移転先を求めてさまよう企業もある。

(「週刊ダイヤモンド」委嘱記者 大根田康介)


※本記事はダイヤモンド・オンラインからの転載です。転載元はこちら

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