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独身女性のマンション購入が増加、住宅取得層「異変」の理由

文● 週刊ダイヤモンド編集部,大根田康介(ダイヤモンド・オンライン

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二人で話す女性
Photo:PIXTA

ここ数年、新築マンションの価格が高騰し、供給量も減っているなどマンション市況は冷え込んでいる。だが、その中でも一部に旺盛な需要があるという。それが、独身女子の存在だ。スタイルアクトの調査、分析を基にひも解いてみよう。(「週刊ダイヤモンド」委嘱記者 大根田康介)

生涯単身率が約5割の中
独身の約3割が自宅を購入

 持ち家比率が8割以上と高い日本。初めて住宅を購入する一次取得者層といえば、結婚した後の夫婦というのが定番だった。だが、最近、その状況に異変が起きているという。

 ある30代女性の不動産関係者は、「同じ年代の独身男子だけでなく、独身女子でも自宅マンションを買う人が増えてきた。ある知人は、結婚も含めた将来が不安で、年を取ったら賃貸に住めなくなるからとこぼしていた」と話す。

 不動産コンサルティング会社のスタイルアクトが、2010年と15年の国勢調査のデータを分析し、東京都区部の単身世帯数と掛け合わせて算出したところ、独身の持ち家取得者(20~49歳)は年間8580人に上る。

 17年度の都区部での新築マンション供給数は1万6393戸。そこに中古の成約件数1万5691戸を足し合わせると3万2084戸であることから、「自宅マンション購入者の約27%が独身者だと考えられる」(同社)という。

 また、持ち家を購入する年齢層を見ると、男女ともに40~44歳が2366人で、そのうち女性が1291人を占め、全体でみても最多だという。

自宅を購入するなら早めがいい

 こうした中、同社は、社会に出たら独身のうちに家を買って資産を増やす「家活」を提唱している。「40歳代で自宅を購入するならば、住宅ローンを支払う年数なども考慮して早めに買っておいた方がコストパフォーマンスはいい」と同社担当者は話す。

 その根拠は、以下の通り。自宅マンションを30歳で購入した時と40歳で購入した時の、90歳時点までの住宅ローンと賃貸時の家賃の支払総額を比較したモデルケースだ。

 同社によれば、仮に4500万円(返済額144万円/年、35年ローン)、管理費+修繕積立金:3万円/月(36万円/年)のマンションを買うと仮定すると、30歳時点で買えば90歳時点で総額は7200万円に(=144万×35年+36万×25年)となる。

 一方、30歳から40歳まで、賃料15万円/月(180万円/年)の賃貸住宅に住んでから40歳で購入する場合、90歳時点で総額は8640万円(=180万×10年+144万×35年+36万円×15年)となる。その差は、実に1440万になるわけだ。しかも、当初の10年間の賃料1800万円は、資産として残るわけではない。

 他にも、一生を賃貸物件で過ごす「生涯賃貸派」の場合を考えてみよう。

 生命保険文化センターおよびファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢氏などの試算をもとに60歳までに必要な貯蓄額を見ると、持ち家の場合、最低限の暮らしを送るために2290万円、旅行やレジャーなどゆとりある暮らし送るには9334万円が必要だ。

 生涯賃貸派はこれに家賃が加わるため、60~89歳で月額10万円払うとして3600万円が上乗せされる可能性がある。また単身高齢者は、孤独死などのリスクから賃貸物件を借りる審査が厳しいという問題もある。

 こうした現実に気づいたときに自宅の購入を検討することになるが、ならば早めに買っておいて、自宅を資産にしておいた方がいいという考えだ。

リセールバリューは駅近中古が高い

 なにしろ、定年時に単身でいる確率(生涯単身率)は今や、うなぎのぼり。国立社会保障・人口問題研究所の予測では、日本人の50歳時における生涯未婚率は、2035年時点で男性が約3割、女性が約2割に上る。

 男女合わせれば約24%で、およそ4人に1人が結婚しない計算だ。残り約7割は結婚するが、離婚もする。厚生労働省の人口動態推計などによれば、離婚率は約35%。つまり0.7×0.35=0.245で、全国民のおよそ4人に1人が離婚する計算になる。こうみると、定年時にはおよそ半数の人が単身世帯という可能性がある。

 こうした背景から、若い独身のうちから自宅に投資し、資産として保有する「家活」という考え方が生まれた。無論、自宅を買うには、住宅ローン審査などの観点から一定の収入が必要だ。スタイルアクトの調べでは「年収500万円以上が購入検討ライン」という。

 購入を検討する場合、最も重視したいのが立地だ。最低でも駅から徒歩10分以内、「できれば4分以内が望ましい」(同社)。そのため、購入すべき物件は必然的に駅近のマンションになる。

 部屋の間取りは1LDKで十分だが、50平方メートルのラインに注意したい。壁の内側で測った登記簿ベースで50平方メートル以上の場合、住宅ローン控除が受けられ、最大400万円(年間40万円×10年間)が所得税から控除されるからだ。

 そのため「居住面積としては54平方メートル以上が望ましい」(同社)。また前出の不動産関係者は、「広すぎると価格が高くなるため、60平方メートル前後が売れ筋です。共働きの夫婦が結婚し、子供が1人できても住める広さが理想です。最近では、投資用の新築ワンルームマンションを独身女子が買うケースもありますが、絶対に手を出してはいけません」と警鐘を鳴らす。

 築年数は、マンション(RC建築)の耐用年数が47年で、35年ローンを組むとすれば「築12年以内が1つの目安(同社)だ。新築は機能が最新というメリットはあるものの、宣伝広告費や人件費などが価格に上乗せされているため高額になりがちだ。

 一方で好立地の中古なら、リセールバリューが高めにとれる可能性がある。「一定の価値がある物件なら、家族が増えて手狭になれば売却し、そのお金をより広いマンションの購入資金に充てられます」(前出の不動産関係者)。ただ中古の場合、大規模修繕計画がきちんとしているか、修繕積立金は十分かなど購入前に確認しておきたい。

 このように単純に「家活」をしてマンションを買うといっても、資金計画以外にもいくつか考えなければならない項目があるため注意が必要だ。家計に占める割合で住居費の負担が最も大きい。老後を見据えて、自宅投資により家を資産として活かす方法を考え直してみる価値は十分ある。


※本記事はダイヤモンド・オンラインからの転載です。転載元はこちら

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